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集体土地联姻租赁住房 新规的要点和影响有哪些?

文章时间:2018-09-14 来源:互联网 

千龙网综合报道 近日,国土部、住建部联合下发通知,正式印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,北京、上海等十三个省市成为此次试点的第一批试点地区。这种试点的意义十分重大,在一定程度上完全可以看作为化解城市土地供应困局的最优办法,甚至可以说,集体土地与租赁住房的联姻,是一个划时代的壮举。

《方案》提出,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

主要要点:

1、完善试点项目审批程序。试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。

2、完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

3、探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。

4、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

新规解读:

对房价短期影响有限

租赁市场建设是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位的重要举措,是建立购租并举住房制度的重要内容,是房地产市场平稳健康发展长效机制的一部分。利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾。但是,要进一步影响房价,还取决于量的多少。

目前集体建设用地建设租赁住房仅是在13个城市进行试点,并且采取政府主导、农民集体自愿的原则,试点实施后要在2019年11月开展中期评估,并在2020年底前进行总结,这些试点能否大规模推开及供应量有多大尚不确定,因此对房价能有多大冲击存疑。

对于租金,试点方案中明确,集体租赁住房出租,不得以租代售;承租的集体租赁住房,不得转租。要探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动。这意味着未来的租赁市场租金稳定是有保障的。

有助解决“小产权房”问题

目前,各地城市均有数量不等的“小产权房”,一直受制于土地政策无法解决,而新政则明确主要开发集体存量土地资源,以此或可为解决“小产权房”问题探索一条明路。通过租购同权和打造租赁住房体系,不仅可以解决悬置已久的“小产权房”难题,亦可满足部分市民的长期租房需求,并通过增加供给平抑商品房和租房价格,改变房地产持续快速上涨的势头。

以集体存量土地为主,有助于激活集体用地的存量房资源,释放更多租赁住房进入市场,平抑租房市场价格,进而拓展农村收入渠道,提高农村居民平均收入,解决“小产权房”问题,可谓是一举多得的好政策。

“集体土地建租赁房”对谁最有利?

集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。

第一,“利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。

第二,这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。

第三,这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。

第四,大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。